Début

Assemblée nationale. Question écrite (avec réponse) n°21795 relative à l’application du supplément de loyer de solidarité (SLS) Question publiée au JO le : 23/07/2019 page : 6866 Réponse publiée au JO le : 15/10/2019 page : 9275
Résponse 3

Sénat. Question écrite n° 11461 de M. Philippe Dominati (Paris – Les Républicains) publiée dans le JO Sénat du 11/07/2019 Réponse du Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales – Ville et logement publiée dans le JO Sénat du 19/09/2019
Réponse 2

Sénat. Question écrite n° 08708 de Mme Christine Herzog (Moselle – NI) – publiée dans le JO Sénat du 07/02/2019 – Réponse du Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales – publiée dans le JO Sénat du 05/09/2019
Réponse 1

—————————————————————————————————————————————————–

Assemblée nationale. Question écrite (avec réponse) n°21795 relative à l’application du supplément de loyer de solidarité (SLS) Question publiée au JO le : 23/07/2019 page : 6866  Réponse publiée au JO le : 15/10/2019 page : 9275

Retour

M. Jacques Cattin attire l’attention de M. le ministre auprès de la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, chargé de la ville et du logement, sur l’application du supplément de loyer de solidarité (SLS) après une acquisition de patrimoine par un bailleur social. Le 1er octobre 2008, un bailleur social acquiert une résidence privée. Suite à la convention signée le 15 juillet 2009 avec l’État qui prend effet le 1er octobre 2009, les loyers des locataires en place qui dépassaient les plafonds de ressources sont augmentés de 10 %. Leurs loyers sont alors situés au-dessus du loyer maximum fixé par la convention. Un nouveau contrat de location est proposé à ces locataires disposant « que le locataire, qui occupait le logement au jour de son acquisition, et dont les ressources dépassent les plafonds de ressources prévus pour l’attribution d’un logement social, est exonéré du versement du « supplément de loyer de solidarité » (SLS), et ce pour toute la durée du bail ». En janvier 2018, le bailleur social, en référence à la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, modifiée par la loi 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté, a exigé des locataires encore en place un supplément de loyer de solidarité. Les locataires concernés ont refusé de le payer s’appuyant sur les termes de leur contrat de location. Le bailleur social a reporté l’exigence d’un SLS au 1er janvier 2019. Aujourd’hui, les locataires continuent à contester ce SLS. L’instruction technique du 31 décembre 2008 relative à la mise en œuvre du supplément de loyer de solidarité précise, dans le paragraphe « Cas d’exemption du supplément de loyer de solidarité » que le SLS ne s’applique pas compte tenu des critères suivants aux logements occupés par un locataire déjà en place avant l’acquisition du logement par un bailleur social et soumis à un loyer maximal dérogatoire. En effet dans ce cas, il y a lieu de considérer que le SLS est déjà inclus dans le loyer pratiqué, et ce, durant toute la durée de l’occupation par le locataire concerné. Aussi, il lui demande si la loi qui sert de référence au bailleur social est applicable pour remettre en cause des conventions signées en 2009 et imposer sans délais des S LS au montant conséquent (plus de 50 % du loyer), et si les locataires concernés sont dans leurs droits lorsqu’ils contestent la facturation d’un nouveau SLS alors qu’il était déjà considéré comme inclus dans leur loyer.

Réponse

Depuis la loi portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (ELAN), les locataires titulaires d’un bail de droit privé lors de l’acquisition de leur logement par un bailleur social et de son conventionnement à l’aide personnalisée au logement (APL) peuvent soit conserver ce bail privé, soit conclure un nouveau bail conforme à la convention APL, possibilité qui n’était auparavant ouverte qu’à certain types de bailleurs sociaux. Dans le cas où un nouveau « bail social », conforme à la convention APL a été signé, il n’est pas possible de revenir a posteriori aux conditions du bail antérieur. S’ils ont conclu ce type de bail conforme à la convention APL et s’ils ont des resso urces supérieures au plafond de ressources applicable pour l’attribution de ces logements, le nouveau bail prévoit un loyer dit dérogatoire, égal ou légèrement supérieur au loyer qui était fixé dans leur bail privé. S’agissant de l’application du supplément de loyer de solidarité (SLS), la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 10 juillet 2013 (Cass. 3ème Civ., n° 12-18918, Bull. civ. III, n° 99), postérieur aux contrats évoqués dans la question, que le loyer dérogatoire et le SLS sont des dispositifs cumulatifs et que le SLS est applicable de plein droit aux titulaires d’un bail social. Les locataires soumis à un loyer dérogatoire peuvent donc être redevables d’un SLS, en application des dispositions de l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitat ion (CCH), quelles que soient les clauses de leur contrat de location. Toutefois, en cas d’acquisition en milieu occupé, l’article L. 441-3 du CCH prévoit depuis le 27 janvier 2017 que les locataires en place sont exemptés de SLS pendant une durée de trois ans à compter du conventionnement de leur logement, disposition uniquement applicable pour les projets postérieurs à cette date. Cette règle est rappelée par l’instruction technique relative à la mise en œuvre du SLS dans sa dernière version datant de 2018. Par ailleurs, outre le dispositif évoqué ci-avant permettant, depuis la loi ELAN, au locataire d’opter pour un régime ou pour un autre, outre le plafonnement du montant cumulé du loyer pratiqué et du SLS à 30 % des ressources du ménage, prévu pour tous les locataires du parc social par l’article L. 441 -4 du CCH, ce montant cumulé est également plafonné pour les locataires acquittant un loyer dérogatoire, en application du même article, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-454 du 15 mai 2019 portant adaptation du mode de calcul du supplément de loyer de solidarité, afin de ne pas être supérieur au loyer de marché du parc locatif privé, dans des conditions qui seront prochainement précisées par décret.

 

Sénat. Question écrite n° 11461 de M. Philippe Dominati (Paris – Les Républicains) publiée dans le JO Sénat du 11/07/2019 Réponse du Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales – Ville et logement publiée dans le JO Sénat du 19/09/2019

Retour

M. Philippe Dominati alerte M. le ministre auprès de la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, chargé de la ville et du logement, sur les disparités qu’il existe entre les locataires de logements conventionnés avant la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN), et ceux dont le conventionnement est survenu après ce texte. En effet, l’article 88 de cette loi donne la possibilité au locataire, en cas d’acquisition par un bailleur social d’un logement occupé du parc privé, d’opter soit pour le maintien de son bail privé soit pour la signature d’un nouveau contrat entrant dans le champ de la réglementation du parc social. Cette disposition s’appliquant uniquement aux acquisitions de logements intervenus à compter de la promulgation de la loi ELAN, il en résulte une rupture d’égalité de traitement entre les différents locataires du parc social. Le bail social implique en effet le paiement d’un supplément de loyer de solidarité (SLS) lorsque les revenus du locataire excèdent les plafonds de ressources exigés pour l’attribution d’un logement social. Ces surloyers peuvent dans certains cas être très importants rendant le loyer plus élevé que dans le parc privé et s’appliquer dans des délais relativement courts. C’est pourquoi il demande quelles mesures le Gouvernement entend prendre pour rendre progressif l’application du supplément de loyer de solidarité afin de permettre aux familles concernées de s’adapter à une hausse de leur loyer. D’autre part, il souhaite savoir si l’introduction d’une rétroactivité du droit d’option introduit par la loi ELAN est envisageable afin de permettre à l’ensemble des locataires de choisir entre bail social et bail privé.

Réponse

Les dispositions législatives relatives au calcul du supplément de loyer de solidarité (SLS) ont été récemment modifiées à plusieurs reprises pour traiter le cas des acquisitions-améliorations de logements privés existants et des locataires de ces logements. Antérieurement, lors de l’acquisition de leur logement par un bailleur social et de son conventionnement à l’aide personnalisée au logement (APL), les locataires pouvaient voir directement leur bail modifié et la règlementation du logement social s’appliquer ; en particulier, lorsqu’ils avaient des ressources supérieures au plafond de ressources applicable pour l’attribution de ces logements sociaux, un loyer supérieur au loyer conventionné, dit « loyer dérogatoire », était institué et les locataires se voir également appliquer un SLS. En application de l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation (CCH), dans sa rédaction issue de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté (EC), une exemption de SLS pendant une durée de trois ans à compter du conventionnement de leur logement a été instituée pour les locataires concernés. Cette mesure législative concerne seulement les conventionnements intervenus après le 27 janvier 2017. Au-delà de ces trois ans, le locataire dont les ressources continuent à être supérieures au plafond de ressources applicable pour l’attribution de ces logements était redevable d’un SLS, en sus de son loyer dérogatoire. La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) a à nouveau modifié cette situation, pour la rendre plus juste et compréhensible pour le locataire. Les dispositions législatives, dans la rédaction issue de cette loi, clarifient et étendent la possibilité pour le locataire de choisir entre le maintien des conditions de son bail privé antérieur, sans application du SLS mais aussi sans les conditions plus protectrices des locataires qui existent pour le parc social, ou la signature d’un nouveau bail social, plus protecteur mais potentiellement soumis au SLS. Elle est ainsi étendue aux locataires de bailleurs sociaux de type société d’économie mixte / entreprise publique locale, ce qui n’était pas le cas antérieurement puisque leurs nouveaux locataires devaient obligatoirement basculer vers un bail social. Quant aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l’article L. 353-7 du CCH, et ayant donc conservé leur bail privé, ils ne sont pas redevables du SLS. En outre, Les conditions de choix sont donc désormais clairement établies pour les nouveaux conventionnements de logements existants. Les locataires concernés pourront désormais faire un choix éclairé et n’auront plus à subir une augmentation nette de leur quittance par ajout d’un SLS à leur loyer privé antérieur à la situation de conventionnement. Les situations évoquées par la question relèvent donc certainement de cas de conventionnements de logements antérieurs à la loi Elan voire à la loi EC, pour lesquelles le locataire est titulaire d’un bail social, établi conformément à la convention APL, et redevable à ce titre d’un SLS si ses ressources dépassent le plafond de ressources applicable à ce logement. Si le locataire a conclu un bail social, conforme à la convention APL, au moment de la transformation en logement social il y a quelques années, il ne peut renoncer à ce bail pour bénéficier à nouveau du bail privé qu’il avait précédemment conclu, puisque celui-ci n’a plus d’existence juridique. Une mesure législative ne pourrait malheureusement rétablir cette situation antérieure. Dans ces cas, comme dans les cas d’application du SLS pour les locataires de logements sociaux dont les revenus ont progressé, deux dispositifs permettent de limiter la charge financière d’un SLS, qui s’ajouterait au loyer à acquitter, et de préserver ainsi la mixité sociale. D’une part, en application de l’article L. 441-4 du CCH, le montant cumulé du loyer pratiqué, y compris lorsqu’il s’agit d’un loyer dérogatoire, et du SLS est plafonné à 30 % des ressources du ménage. D’autre part, l’ordonnance n° 2019-454 du 15 mai 2019 portant adaptation du mode de calcul du supplément de loyer de solidarité vient de créer, au même article, un second plafonnement applicable spécifiquement aux locataires acquittant un loyer dérogatoire. L’objectif est que le montant cumulé du loyer dérogatoire et du SLS ne dépasse pas une valeur de référence, fixée en fonction des loyers de marché. Le décret d’application fixant le montant de ce plafonnement est en préparation. Par ailleurs, il faut noter les cas d’exonération qui sont prévus pour les locataires des logements situés en quartiers de la politique de la ville afin de préserver la mixité sociale. Dans la même logique, le programme local de l’habitat (PLH) adopté par l’intercommunalité peut décider d’appliquer des modulations sur d’autres quartiers. Enfin, il est possible que la difficulté résulte d’un écart particulier entre la situation du locataire et la convention APL applicable au logement qu’il occupe, alors que le locataire serait éligible à d’autres catégories de logement social avec des plafonds de ressources supérieurs. Le bailleur social dispose désormais d’outils afin de reclasser la situation du logement, en établissant une nouvelle politique de loyers dans le cadre de la convention d’utilité sociale qu’il doit conclure avec l’Etat. Le locataire verra son loyer de base certainement ajusté à la hausse mais sa quittance ne sera alors plus nécessairement majorée du fait de l’application du SLS. Inversement, un autre logement verra son loyer baisser afin d’y accueillir plus facilement un ménage modeste.

 

Sénat. Question écrite n° 08708 de Mme Christine Herzog (Moselle – NI) – publiée dans le JO Sénat du 07/02/2019 – Réponse du Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales – publiée dans le JO Sénat du 05/09/2019

Retour

Mme Christine Herzog attire l’attention de Mme la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales sur le cas d’une société d’habitations à loyer modéré (HLM) qui reprend un immeuble où habitent des locataires titulaires d’un bail de droit privé. Si rien n’a été fait pour modifier le bail de droit privé des locataires concernés, elle lui demande si la société d’HLM peut imposer un surloyer et une augmentation de loyer contraires à leur bail préexistant. Elle lui demande également si compte tenu de l’article 31 de la loi du 29 juillet 1881, le directeur de l’office d’HLM serait une personne chargée d’un service public lui permettant de passer outre aux obligations préexistantes envers les locataires susvisés.

Réponse

En application de l’article L. 353-7 du code de la construction et de l’habitation (CCH), modifié par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN), un locataire bénéficiant d’un bail sur un logement au moment du conventionnement de celui-ci a la possibilité, soit de conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention, soit de conserver celui qu’il avait signé avec l’ancien propriétaire. Dans ce second cas, son bail doit rester inchangé. L’organisme d’habitations à loyer modéré (HLM) ne peut donc pas imposer à ce locataire un nouveau loyer, ni modifier unilatéralement l’une des stipulations du bail. Ainsi, si le bail était et reste de droit privé, il reste soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, notamment en ce qui concerne le montant du loyer. Le régime du logement social figurant dans le CCH ne s’applique pas. De plus, le locataire titulaire de ce bail n’est pas soumis au versement du supplément de loyer de solidarité (SLS) prévu par l’article L. 441-3 du CCH. Cet article a en effet été modifié par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, afin de clarifier la situation des locataires qui ont opté pour le maintien de leur bail privé lors d’une acquisition de leur logement par un bailleur social. Il précise expressément que le SLS n’est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l’article L. 353-7 du CCH, venant confirmer que, dans ce cas, le loyer ne peut évoluer que dans le cadre des règles prévues pour les baux soumis à la loi précitée du 6 juillet 1989. En revanche, si le bail applicable est désormais un bail conforme à la convention APL, le locataire bénéficie à la fois des avantages mais également des exigences liés à ce régime juridique, qui sont d’ordre public, et peut se voir en particulier appliquer un SLS.