Ce jeudi 26 mai 2016, la ministre Emmanuelle Cosse a validé les nouvelles règles du dispositif de mutualisation telles que proposées par le mouvement HLM. Le dispositif « Pacte », à hauteur de 250 M€ mutualisés, continue de s’appliquer pour la mutualisation 2016 portant sur les investissements 2015. A partir de 2017, une mutualisation à 350 M€ sera mise en place sur la base des critères de « l’agenda HLM », avec un écrêtement des contributions à hauteur de 2 % des loyers.
Les valeurs applicables sont précisées et une formule indicative permettant d’estimer le niveau des contributions est proposée.
Enfin, pour élaborer les nouvelles règles de la mutualisation, une enquête sur l’impact du prélèvement FNAP avait été conduite auprès des ESH. Elle indique que l’augmentation de la première cotisation CGLLS est inférieure à 0,5 % des loyers pour la majorité des sociétés mais que 13 % des sociétés, notamment celles qui perçoivent un montant de SLS important, peuvent avoir un impact plus fort, supérieur à 1 %.
Le mouvement HLM et l’Etat avaient convenu fin 2014, avec la signature de « l’agenda HLM », de renforcer le niveau de la mutualisation HLM, en portant à 600 M€ le total des fonds mutualisés : 500 M€ étaient prévus pour la production, la réhabilitation et la démolition et 100 M€ destinés aux PLAI-HLM.
Cette nouvelle étape de la mutualisation a été suspendue par le mouvement HLM fin 2015 suite à la mise en place par l’Etat du Fonds national des aides à la pierre (FNAP), largement alimenté par un prélèvement sur les bailleurs sociaux. Ainsi, la mutualisation 2016 portant sur les investissements réalisés en 2015 a été maintenue au niveau antérieur, celui du « pacte HLM », avec un maximum de 250 M€ mutualisés.
Les travaux effectués par la commission de la mutualisation et validés par le comité exécutif de l’Union sociale pour l’habitat ont conduit à formuler une nouvelle proposition à l’Etat, qui a été acceptée et signée le 26 mai 2016 par la ministre du logement et de l’habitat durable Emmanuelle Cosse. Le nouveau schéma applicable à partir de 2017 est basé sur les critères de l’agenda HLM (hors enveloppe PLAI-HLM) mais limité à 350 M€ en lieu et place des 500 M€ précédemment prévus.
En particulier, par rapport au dispositif précédemment appliqué du « pacte HLM », cela permet d’opérer un rééquilibrage entre les enveloppes destinées à la production d’une part et aux interventions sur l’existant en réhabilitation et en démolition d’autre part : ces deux enveloppes représentent un volume d’aides équivalent, alors que la construction était jusqu’à présent nettement prépondérante.
Par ailleurs, en prenant en compte l’impact du prélèvement FNAP qui peut être conséquent pour certains organismes (cf. ci-après), il a été décidé d’écrêter le niveau des contributions à 2 % des loyers, et non plus 3 % comme précédemment, de sorte que la somme des contributions au FNAP et au dispositif de mutualisation demeure à un niveau raisonnable par rapport à l’activité de l’organisme.
Le détail des droits à aides et des contributions est donné ci-dessous. Une formule approximative permettant d’estimer les contributions d’un organisme suit.
Mutualisation 2016 (sur les investissements 2015)
Le dispositif appliqué en 2016 sera basé sur les critères du « Pacte d’objectifs et de moyens ».
Mutualisation 2017 (sur les investissements 2016) et 2018 (sur les investissements 2017)
Le dispositif de mutualisation pour 2017 et 2018 prévoit une mutualisation amplifiée jusqu’à 350 Millions d’euros.
Un écrêtement des contributions nettes est prévu à 2% des loyers.
La contribution brute d’un organisme dépend nécessairement des investissements et des indicateurs de l’ensemble des bailleurs si bien qu’elle ne peut être déterminée a priori. Toutefois, à titre indicatif, une estimation peut en être obtenue grâce à la formule suivante :
| Contribution d’un organisme ≈
57 euros * Nombre de logements + 0,3 % du montant des loyers + 9 % du montant des dépôts de ses locataires. |
Impact du prélèvement FNAP – résultats de l’enquête auprès des ESH
Dans le cadre des travaux sur le dispositif de mutualisation, une attention particulière a été portée à l’impact de la hausse des cotisations CGLLS pour les organismes, afin d’éviter que certains ne soient fragilisés par l’application conjointe des deux mécanismes.
S’agissant de la première cotisation à la CGLLS, l’augmentation globale pour les trois fédérations concernées par le dispositif de mutualisation est de 122%. Sur le périmètre des seules ESH, le montant global de la cotisation principale est passé de 55 M€ en 2015 à de 118 M€ en 2016, soit une augmentation de 63 M€ (116 %).
Pour affiner l’analyse, une courte enquête a été adressée à l’ensemble des esh. La moitié des ESH, représentant 54 % du parc, y ont répondu.
Il en ressort que, pour la majorité des esh, l’augmentation de la première cotisation CGLLS a été inférieure à 0,5% du montant des loyers. Cependant, 13% des esh ont connu un impact représentant plus d’1% des loyers, cette augmentation importante étant due pour l’essentiel au prélèvement du SLS pour des sociétés qui en perçoivent à un niveau significatif.
