L’ordonnance n° 2019-418 du 7 mai 2019 relative à la vente de logements appartenant à des organismes d’habitations à loyer modéré à des personnes physiques avec application différée du statut de la copropriété, prise en application de l’article 88 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN) permet à un organisme d’habitations à loyer modéré de différer le transfert de propriété de la quote-part de parties communes à l’acquéreur personne physique jusqu’à l’expiration d’une période ne pouvant excéder dix ans à compter de la première de ces ventes intervenues dans cet immeuble.
Ce dispositif destiné à favoriser l’accession sociale à la propriété organise une transition de l’acquéreur vers celui de copropriétaire. Pendant cette période transitoire d’une durée maximale de dix ans :
- d’une part, l’acquéreur se familiarise avec le régime juridique de la copropriété, tout en échappant à certaines de ses contraintes, notamment financières, puisqu’il ne contribue pas au paiement des charges les plus importantes liées à la conservation de l’immeuble (ravalement, réfection de toiture, etc.) ;
- d’autre part, l’organisme HLM assure seul la gestion des parties communes de l’immeuble sans avoir à appliquer les règles relatives à la copropriété, qui peuvent être source de difficultés de gestion et de coûts supplémentaires pour lui. Il assume seul la charge financière des gros travaux de l’immeuble, et en contrepartie sa gestion est simplifiée. L’objectif recherché est, à terme, la vente de la totalité des logements de l’immeuble sans que l’organisme HLM ne soit un copropriétaire parmi les autres copropriétaires.
L’ordonnance prévoit les conditions de dérogation au statut de la copropriété, et détermine notamment les obligations de l’organisme HLM, les obligations de l’acquéreur, ainsi que ses droits et les conditions de sa contribution aux charges de l’immeuble.
Les modalités d’application du dispositif, notamment la liste des charges auxquelles l’acquéreur contribue en contrepartie de l’usage des parties communes et les modalités de paiement de ces charges, devaient être précisées par décret en Conseil d’Etat.
C’est l’objet du décret n° 2021-1534 du 26 novembre 2021 (JO du 27 novembre 2021) : il précise la liste des charges auxquelles l’acquéreur contribue en contrepartie d’un droit d’usage réel sur les parties communes et les équipements communs de l’immeuble. Il détermine également les modalités de paiement de ces charges. Enfin, il précise les modalités de l’information des occupants d’immeubles collectifs à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation équipés de dispositifs d’individualisation de frais de chauffage, sur leur consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire et définit le contenu de la présentation annuelle faite aux acquéreurs par cet organisme.
Contact : E. Pinto, Directrice d’études juridiques, (e.pinto@esh.fr)
